Բնակարանային համալիր գնելը երկար, երբեմն բարդ գործընթաց է: Ձեզ համար կարևոր է գտնել բնակարանային համալիր, որը, ձեր կարծիքով, գումար վաստակելու պոտենցիալ ունի: Անհրաժեշտության դեպքում սերտորեն համագործակցեք անշարժ գույքի գործակալի հետ `անշարժ գույք գտնելու և հաշվապահի հետ` բազմաբնակարան համալիրի ֆինանսական ներուժը վերլուծելու համար: Վարկի համար դիմելու համար հավաքեք անհրաժեշտ տեղեկատվությունը և դիմեք մի քանի վարկատուների: Բացի այդ, լավ գաղափար է խորհրդակցել անշարժ գույքի իրավաբանի հետ, որը կօգնի ձեզ այդ գործընթացում:
Քայլեր
Մաս 1 -ից 4 -ը. Բնակարանային համալիր գտնելը
Քայլ 1. Ընտրեք, թե որ տեսակի համալիր գնել:
Գուցե ցանկանաք գնել բազմաբնակարան համալիր, որը բաղկացած է միայն բազմաբնակարան շենքերից: Այնուամենայնիվ, դուք պետք է մտածեք նաև «խառը օգտագործման» համալիր գնելու մասին: Այս տեսակի համալիրը պարունակում է նաև առևտրային անշարժ գույք, որը կարող եք վարձակալել:
- Համալիրը, որը ներկայումս խառը օգտագործման մեջ չէ, կարող է փոխակերպվել: Այնուամենայնիվ, գոտիավորումը պետք է թույլ տա դա:
- Մտածեք նաև այն մասին, թե ինչ հարմարություններ եք ցանկանում ունենալ ձեր բնակարանային համալիրը: Օրինակ, այն կարող է ունենալ ֆիտնես, լողավազան կամ ընդհանուր տարածքներ `մասնավոր գործառույթներ իրականացնելու համար:
Քայլ 2. Մտածեք անշարժ գույքի գործակալ վարձելու մասին:
Դուք կցանկանաք համալիր գնել այն տարածքում, որը չի նվազում, և գործակալը կարող է օգնել ձեզ բացահայտել այդ տարածքները: Խոսեք բնակարանային համալիրի այլ սեփականատերերի հետ, թե արդյոք նրանք աշխատել են գործակալի հետ և արդյոք նրանք խորհուրդ կտան նրանց:
- Իդեալում, դուք պետք է գնաք մեկի հետ, ով լրիվ դրույքով աշխատում է որպես գործակալ: Կես դրույքով աշխատողը կարող է չգիտի շուկան ներսից և դրսից:
- Իհարկե, դուք կարող եք ինքնուրույն ուսումնասիրել բազմաբնակարան համալիրներ: Ստուգեք առցանց, խոսեք այլ ներդրողների հետ և շրջեք հարևանությամբ: Այնուամենայնիվ, բազմաբնակարան համալիրներում փորձ ունեցող գործակալը կարող է խնայել ձեր ժամանակը:
Քայլ 3. Այցելեք բազմաբնակարան համալիրներ:
Միշտ անձամբ այցելեք համալիր գնումներ կատարելուց առաջ: Դուք պետք է քայլեք համալիրի բոլոր շենքերով և դիտեք ցանկացած ընդհանուր տարածք: Գրառումներ կատարեք և հարցեր տվեք: Բնակարանային համալիր գնելը մեծ ներդրում է, և չպետք է առաջ գնալ, եթե ձեզ հարմարավետ չզգաք շենքերի վիճակից:
- Մի քայլեք համալիրի միայն մեկ շենքով: Եթե դա անում եք, ապա կարող եք ենթադրել, որ մյուս շենքերը համարժեք վիճակում են: Թերահավատ եղեք, եթե վաճառողի գործակալը դիմադրի ձեզ ՝ ցույց տալով համալիրի բոլոր շենքերը:
- Հիշեք երեկոյան այցելել, որպեսզի կարողանաք ստուգել բազմաբնակարան համալիրի անվտանգության առանձնահատկությունները: Walkբոսանքները պետք է լավ լուսավորված լինեն, դռները ճիշտ փակվեն, և ոչ ոք չպետք է շրջի տարածքի շուրջը:
Քայլ 4. Խոսեք ներկայիս սեփականատիրոջ հետ:
Դուք կարող եք շատ արժեքավոր տեղեկություններ ձեռք բերել ՝ հանդիպելով ներկայիս բնակարանային համալիրի սեփականատիրոջ հետ: Պատրաստ եղեք համապատասխան հարցեր տալու: Օրինակ, հարցրեք հետևյալի մասին.
- Քանի՞ միավոր է վարձակալվում: Ավելի հեշտ կլինի ֆինանսավորել վարձակալվող բնակարանային համալիրը:
- Որքա՞ն ժամանակ վարձակալներ են այնտեղ: Երկարաժամկետ վարձակալներով համալիրը կարող է ավելի կայուն լինել:
- Ինչու՞ է սեփականատերը վաճառում: Թոշակի անցնելը կամ ներդրումները փոխելը օրինական պատճառներ են: Այնուամենայնիվ, սեփականատերը, որը վաճառում է, քանի որ նրանք կորցնում են փողը, կարմիր դրոշ է: Հիշեք, որ սեփականատիրոջ կողմից վաճառվող պատճառը կարող է գաղտնի լինել:
Քայլ 5. Հարցրեք տեղեկատվություն ներկայիս վարձակալների վերաբերյալ:
Դուք կցանկանաք իմանալ նրանց վարձակալությունների մանրամասները: Հարցրեք «վարձավճար», որը պետք է պարունակի հետևյալ տեղեկությունները.
- Վարձակալների և նրանց միավորների ցուցակ:
- Չափերը յուրաքանչյուր միավորի:
- Վարձակալության պայմաններ:
- Վարձակալության և ավանդի գումարը:
- Յուրաքանչյուր միավորի ննջասենյակների և լոգարանների քանակը:
2 -րդ մաս 4 -ից. Շահութաբերության վերլուծություն
Քայլ 1. Գնահատեք, թե որքան կարող եք գանձել վարձավճարից:
Պետք չէ բնակարանային համալիր գնել, եթե չես կարող դա թույլ տալ: Վերլուծեք ՝ արդյո՞ք ներկա տանտերը միավորներ է վարձել չափազանց էժան, թե՞ վարձավճարը համահունչ է շուկայական դրույքաչափին:
- Գտեք համադրելի բազմաբնակարան համալիրներ առցանց: Տեսեք, թե որքանով են նրանք գովազդում իրենց միավորները: Հիանալի ռեսուրսի համար, որը կարող է օգնել ձեզ պարզել մոտակա վարձակալության գները, այցելեք
- Կարող եք նաև գույքի կառավարման տարբեր ընկերություններից հարցնել, թե որն է ձեր տարածքում շուկայական փոխարժեքը:
- Եթե համալիրն ունի առևտրային տարածք, ապա անշարժ գույքի գործակալը կարող է նաև օգնել ձեզ պարզել, թե որքան գումար պետք է գանձվի:
Քայլ 2. Գնահատեք ձեր ծախսերը:
Բնակարանային համալիրները մշտական սպասարկման կարիք ունեն, այնպես որ դուք պետք է վերլուծեք պահպանման ծախսերը: Ստացեք շահույթի և վնասի մասին հաշվետվությունը ներկայիս սեփականատիրոջից: Այնուամենայնիվ, մի վստահեք դրան 100%-ով: Բնակարանի համալիրն ավելի գրավիչ դարձնելու համար սեփականատերը կարող է կեղծել որոշ թվեր: Կրկնակի ստուգեք ծախսերի մասին տեղեկությունները.
- Ստացեք համալիրի հարկային տվյալները շրջանի գնահատողից:
- Գնահատեք գույքի կառավարման ծախսերը `կապվելով գույքի կառավարման ընկերության հետ: Հարցրեք, թե որքան են նրանք գանձում: Սովորաբար, նրանց վճարը հիմնված է սպասվող վարձավճարի տոկոսի վրա:
- Հաշվարկեք անհրաժեշտ սպասարկման գումարը: Եթե նախկինում երբեք բնակարանային համալիր չեք վարել, խոսեք ներկայիս սեփականատիրոջ հետ: Հարցրեք, թե որքան են նրանք տարեկան ծախսում յուրաքանչյուր միավորի կամ տարածքի վերանորոգման համար: Իդեալում, դուք կցանկանայիք ծախսած գումարի մոտ 40 տոկոսը ծախսել գործառնական ծախսերի վրա:
Քայլ 3. Գործարկեք թվերը:
Վարկատուները ձեզ գումար չեն տա բնակարանային համալիր գնելու համար, եթե չկարողանաք ցույց տալ, որ այն շահութաբեր կլինի: Հաշվապահի հետ սերտորեն համագործակցեք ՝ թվերը ճեղքելու և վարկատուին ցույց տալու համար անհրաժեշտ ֆինանսական փաստաթղթերի ստեղծման համար: Դուք կարող եք հաշվապահ գտնել ՝ դիմելով ձեր պետական հանրային հաշվապահների հասարակությանը:
- Հաշվեք ձեր զուտ գործառնական եկամուտը, որը ձեր համախառն եկամուտն է `հանած ծախսերը:
- Ստեղծեք դրամական միջոցների հոսքի վերլուծություն: Showույց տվեք, թե որքան գումար է ձեր եկամուտը համեմատվում այն գումարի հետ, որը դուք կծախսեք: Երբ սկսում եք, կամ այն ժամանակաշրջաններում, երբ վարձակալության շուկան վատ է, հնարավոր է, որ դրամական միջոցների հոսք չլինի:
- Հիշեք, որ վարկատուները նույնպես գործարկելու են իրենց համարները, ինչպես նաև գնահատողը, ով գնահատում է համալիրը:
Մաս 3 -ից 4 -ից. Ֆինանսավորման ձեռքբերում
Քայլ 1. Ստուգեք ձեր վարկային հաշվետվությունը:
Դուք իրավունք ունեք ստանալ մեկ անվճար վարկային հաշվետվություն ամեն տարի: Ձեր վարկատուն կդիտարկի ձեր անձնական վարկային պատմությունը, այնպես որ դուք պետք է քաշեք այն և ստուգեք սխալները: Վիճարկեք այն, ինչ սխալ է:
- Օրինակ, հաշիվները կարող են թվարկվել, որոնք ձերն են, կամ հաշիվը կարող է անպատշաճ թվարկվել որպես կանխադրված կամ հավաքածուներում: Բացի այդ, վարկային սահմանաչափը կարող է սխալ լինել:
- Սկսեք շուտ: Վեճի ամբողջ գործընթացը կարող է տևել մինչև 60 օր, և վարկատուներին մոտենալուց առաջ դուք կունենաք մաքուր վարկային հաշվետվություն:
Քայլ 2. Իմացեք առևտրային վարկերի մասին:
Առևտրային անշարժ գույքի համար տրամադրվող վարկերը նույնը չեն, ինչ ձեր սեփական տուն գնելու համար վերցրած վարկերը: Ընդհանուր առմամբ, վարկերը կարող են լինել 30 տարի ժամկետով կամ կարճ `հինգ կամ յոթ: Տոկոսադրույքները կարող են լինել նաև փոփոխական կամ ֆիքսված:
- Եթե դուք կարող եք ստանալ ոչ հետադարձ վարկ, ապա շենքը կապահովի վարկը որպես գրավ: Այնուամենայնիվ, ոչ հետադարձ վարկերը հասանելի չեն բոլոր վարկառուների համար, և շենքը, որպես կանոն, պետք է արժե առնվազն 2,5 միլիոն դոլար:
- Հետադարձ վարկով դուք մնում եք անձամբ պատասխանատվություն կրած վարկի համար: Լռելյայն պայմանների դեպքում ձեզ կարող են դատի տալ, և դուք կարող եք կորցնել անձնական ակտիվները: Հետադարձ վարկերը ավելի ռիսկային են, բայց դա կարող է լինել վարկի միակ տեսակը, որը կարող եք ստանալ որպես նոր սեփականատեր:
- Առևտրային վարկերը նույնպես պահանջում են կանխավճար `գնման գնի մոտ 30% -ի չափով:
- Եթե դժվարանում եք առևտրային վարկ ստանալ, փոխարենը մտածեք անշարժ գույքի պայմանագիր ձեռք բերելու մասին: Անշարժ գույքի պայմանագրերը պահանջում են մեծ կանխավճար, սակայն դրանց հաստատումը ավելի քիչ դժվար է: Կանխավճարը կարող է լինել ավելի քիչ, քան բանկը կպահանջեր `կախված վաճառողի ցանկությունից:
Քայլ 3. Առաջարկեք սեփականատիրոջը առաջարկություն:
Քննարկեք, թե որն է ողջամիտ առաջարկը ձեր անշարժ գույքի գործակալի հետ, որը կախված կլինի տեղական շուկայի վիճակից: Եթե շուկան շոգ է, գուցե հարկ լինի վճարել պահանջվող գինը կամ նույնիսկ ավելին:
- Անկախ նրանից, թե որքան տաք է շուկան, միևնույն ժամանակ պնդեք 90-օրյա պահուստային շրջան: Առնվազն 60 օր կպահանջեք ստուգում անցնելու համար: Դա ձեզ 30 օր ժամանակ կտա փաստաթղթեր փակելուց առաջ դրանք վերանայելու համար:
- Եթե վարկատու եք օգտագործում, հարցրեք նրանց, թե որքան ժամանակ է պետք ձեր վարկը մշակելու համար: Կախված ձեր վարկատուից, գուցե անհրաժեշտ լինի ավելի շատ ժամանակ խնդրել սեփականատիրոջից ՝ ամեն ինչ հավաքելու համար:
Քայլ 4. Ստուգեք շենքը:
Հնարավորինս շուտ վարձեք առևտրային սեփականության փորձ ունեցող տեսուչ, եթե հետագայում որևէ բարդություն կամ ուշացում լինի: Գտեք տեսուչ `անշարժ գույքի գործակալից ուղեգիր ստանալով կամ խոսելով մեկ այլ բնակարանային համալիրի սեփականատիրոջ հետ:
- Checkամանակից շուտ ստուգեք, թե ինչ է ստուգվելու: Հարցրեք, թե արդյոք ձեզ հարկավոր է վարձել մասնագիտացված տեսուչ `լողավազանը կամ թենիսի խաղադաշտը ստուգելու համար:
- Եթե տեսուչը խնդիրներ է հայտնաբերում, վաճառողից վարկ խնդրեք, որը կնվազեցնի ձեր վճարած գումարը: Այլապես, վաճառողը կարող է վերանորոգումը կատարել փակելուց առաջ:
Քայլ 5. Հավաքեք վարկի հայտի համար անհրաժեշտ տեղեկատվությունը:
Դիմելիս պետք է վարկատուին տրամադրեք տեղեկատվություն բազմաբնակարան համալիրի մասին, ուստի նախքան վարկատուին մոտենալը հավաքեք հետևյալը.
- բազմաբնակարան համալիրի նկարներ
- հատակագծեր
- շրջակա տարածքի քարտեզ
- գույքի նկարագրությունը (օրինակ ՝ միավորների թիվը, կառուցման տարին և այլն)
- սպասվող բարելավումներ
- վարձակալության մասին տեղեկություններ
- գնման գին
- անշարժ գույքի գործակալների, փաստաբանների և գործարքում ներգրավված իրավաբանական ընկերությունների անունները
Քայլ 6. Դիմեք ձեր վարկի համար:
Մոտեցեք բազմաթիվ վարկատուների, որպեսզի կարողանաք համեմատել նրանց առաջարկները: Հարցրեք դիմում և ներկայացրեք այն ձեր օժանդակ փաստաթղթերով: Եթե վարկի պատասխանատուին անհրաժեշտ են ավելի շատ տեղեկություններ, ապա հնարավորինս շուտ տրամադրեք այն:
Քայլ 7. Համեմատեք վարկերը:
Ձեզ հաստատելուց հետո վարկատուն ձեզ կուղարկի մտադրության նամակ կամ ժամկետային թերթիկ: Carefullyգուշորեն վերլուծեք այն: Այն կհստակեցնի այն գումարը, որը կարող եք վերցնել և այլ պայմաններ: Ընտրեք այն վարկը, որի պայմանները լավագույնն են ձեզ համար:
- Ստորագրեք ձեր ընտրած վարկատուի տերմինի թերթիկը կամ մտադրության նամակը: Այս պահին, հնարավոր է, անհրաժեշտ լինի վճարել ձեր ավանդը:
- Վարկատուն պետք է հետևի վարկի ամբողջական (և վերջնական) պարտավորությանը:
4 -րդ մաս 4 -ից. Բնակարանային համալիրի փակումը
Քայլ 1. Վարձեք փաստաբան:
Բնակարանային համալիր գնելու համար ձեզ հարկավոր է ստորագրել բազմաթիվ իրավական փաստաթղթեր: Մի փորձեք ամեն ինչ ինքներդ անել: Փոխարենը, դուք պետք է վարձեք փորձառու փաստաբանի ՝ բոլոր փաստաթղթերը կազմելու և վերանայելու համար: Փաստաբանը կարող է անել հետևյալը.
- Գնման պայմանագրի մշակում, բանակցում և վերանայում:
- Ստացեք վարկեր սեփականատիրոջից `անհրաժեշտ վերանորոգման համար:
- Համոզվեք, որ վերնագիրը պարզ է:
- Ստեղծեք պահուստային հաշիվ:
Քայլ 2. Ստեղծեք սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություն `բազմաբնակարան համալիրին տիրապետելու համար:
Եթե ինչ -որ մեկը վնասվածք է ստացել բազմաբնակարան համալիրում, նա կարող է ձեզ դատի տալ, քանի որ դուք անզգույշ եք եղել ձեր խնամքի մեջ: Եթե դուք պարտվեք դատական գործընթացում, ապա տուժած անձը կարող է գալ ձեր անձնական ակտիվների, օրինակ ՝ ձեր սեփական տան հետևից: ՍՊԸ -ի միջոցով ունենալով համալիրը ՝ ձեր անձնական ակտիվները պաշտպանված են:
- Շենքը որպես ՍՊԸ ունենալը ձեզ չի պաշտպանում բոլոր դատական գործերից: Օրինակ, ձեր վարկատուն կարող է ձեզ դատի տալ, եթե հետադարձ վարկ չկատարեք: Այնուամենայնիվ, բնակարանային համալիրը որպես ՍՊԸ ունենալը զգալի պաշտպանություն կառաջացնի անձնական վնասվածքներից և այլ դատական գործերից:
- Սկսեք ՍՊԸ ՝ ձեր պետքարտուղարին ներկայացնելով համապատասխան փաստաթղթեր և ձեռք բերելով անհրաժեշտ թույլտվություններ կամ լիցենզիաներ: Ձեր փաստաբանը կարող է նաև օգնել ձեզ, քանի որ դա կարող է ժամանակատար լինել:
Քայլ 3. Վերանայեք պայմանագրերը և բացահայտումները:
Անշարժ գույքի պայմանագիր կնքելու համար ձեր փաստաբանի հետ միասին պետք է կատարեք պատշաճ ջանասիրություն: Օրինակ, ձեզ հարկավոր է անել հետևյալը.
- Լրացրեք համապատասխան վերնագրի հարցումը: Ընդհանրապես, հիփոթեքային հողամասի ծրագիրն անբավարար է: Փոխարենը, ձեզ հարկավոր կլինի ALTA վերնագրի հարցում:
- Վերանայեք գույքի վերաբերյալ ցանկացած բացահայտում: Օրինակ, սեփականատերը կարող է բացահայտել, որ ինչ -որ բան այն չէ գույքի հետ, որը չի բռնվել տեսուչի կողմից:
- Վերանայեք վարձակալների վարձակալություններն ու փաստաթղթերը `նրանց հանձնարարության համար:
- Հաշվի առեք գոտիավորման սահմանափակումների ազդեցությունը բազմաբնակարան համալիրի վրա: Եթե ցանկանում եք համալիրը վերածել խառը օգտագործման, ապա սա առանցքային քայլ է:
- Վերանայեք բազմաբնակարան համալիրի ծառայության պայմանագրերը:
- Ստացեք վերանորոգման աշխատանքների իրականացման համար անհրաժեշտ թույլտվություններ:
Քայլ 4. Մասնակցեք փակմանը:
Ձեր փաստաբանը պետք է ներկա լինի փակմանը `ձեր ՍՊԸ -ի ներկայացուցչի հետ (եթե դուք եք ստեղծել): Փակման ժամանակ դուք պետք է ստանաք տարբեր փաստաթղթեր, այդ թվում `հրաժարվելու մասին փաստաթուղթ և նշանակված վարձակալություններ և պայմանագրեր:
Քայլ 5. Բնակարանային համալիրը կառավարելու համար վարձեք մեկին:
Կախված համալիրի չափից, կարող է անիրագործելի լինել սեփականությունը տնօրինելը `տեղում ապրելով: Փոխարենը, դուք պետք է վարձեք գույքի կառավարման ընկերություն: Նրանք կղեկավարեն գույքը `վարձավճար հավաքելով և վերանորոգման պլանավորելով:
- Ստուգեք ծախսերը: Ընդհանուր առմամբ, գույքի կառավարման ընկերությունները գանձում են հավաքագրված վարձավճարի 5-10% -ը:
- Խոսեք այլ տանտերերի հետ ՝ ուղղորդումներ ստանալու համար: Այլապես, կարող եք ստուգել ձեր տեղական բնակարանային ասոցիացիայի հետ:
- Համեմատեք գույքի կառավարման ընկերությունները `հիմնվելով ավելի քան գնի վրա: Նաև նայեք նրանց առաջարկած ծառայություններին:
