Ավելի հին տներ գնելը, դրանք վերանորոգելը և այնուհետև շահույթով վերավաճառելը սովորաբար հայտնի է որպես «տուն շրջել»: Հաջողությամբ շրջվելը կախված է այն հատկություններից, որոնք բավական ցածր գներով կարող են շահույթ ստանալ, երբ սկզբնական ներդրումները և վերանորոգման արժեքը հանվում են վաճառքի վերջնական գնից: Կան բազմաթիվ եղանակներ, որոնցով դուք կարող եք տներ գտնել `շրջելու համար: Նախ, կազմեք տների ցուցակ ՝ օգտագործելով առցանց ռեսուրսներ, տեղեկություններ շրջանի գործավարի գրասենյակից և անշարժ գույքի գործակալի հետ խորհրդակցելու միջոցով: Մանրակրկիտ գնահատեք բոլոր տները: Նախքան վերջնական գնում կատարելը խորհրդակցեք մասնագետների հետ և բանակցեք վաճառողի հետ: Սա կօգնի ձեզ գտնել լավագույն գինը `տուն շուռ տալով շահույթ ստանալու համար:
Քայլեր
Մաս 1 -ը 3 -ից. Տների ցուցակի կազմում
Քայլ 1. Իմացեք ձեր շուկայում միջին գների մասին:
Շրջելու համար տներ գտնելու առաջին քայլը ձեր շուկան իմանալն է: Դուք ցանկանում եք համոզվել, որ հասկանում եք, թե որն է միջին գինը ձեր փնտրած տարածքում, որպեսզի կարողանաք լավագույնս բացահայտել թերագնահատված տները:
- Նայեք շուկայում ներկայումս առկա տների մի շարք ՝ միջին գնի մասին պատկերացում կազմելու համար: Սա ոչ միայն ձեզ պատկերացում կտա, թե որ տներն են թերագնահատված, այլև ձեզ հնարավորություն կտա վաճառել վերանորոգված տունը:
- Պետք է նաև հաշվի առնել այն գործոնները, որոնք ազդում են տան արժեքի վրա: Արդյո՞ք տունն ապահով թաղամասում է: Արդյո՞ք դա դպրոցի կամ բիզնես թաղամասի մոտ է: Արդյո՞ք այն ունի այնպիսի գործոններ, որոնք ցանկալի են դարձնում միջին գնորդի համար: Դուք կցանկանաք թիրախավորել այս տարածքներում թերագնահատված տներ, քանի որ ավելի հավանական է, որ դրանք հետագայում վաճառեք շահույթի համար:
Քայլ 2. Փնտրեք թերագնահատված տներ ՝ օգտագործելով առցանց գործիքներ:
Տներ շրջելու համար լավագույն միջոցներից մեկը առցանց գործիքների օգտագործումն է: Առցանց որոնման համակարգերը թույլ կտան ձեզ տալ գների միջակայք և որոնել տներ որոշակի տարածքներում: Սկսեք ձեր ցուցակը ՝ գտնելով տարբեր տներ առցանց:
- Դուք կարող եք տներ որոնել ՝ օգտագործելով կայքեր, ինչպիսիք են Zillow- ը, Realtor.com- ը կամ Trulia- ն: Կարգավորեք որոնման համակարգը, որպեսզի առաջին հերթին նշվեն ամենացածր գները: Նայեք տարբեր տների և պահպանեք ձեր համակարգչի վրա հետաքրքրող ցանկերը:
- Սա ձեզ հնարավորություն կտա հասկանալ, թե որտեղից են ավելի էժան տները գտնվում հարևանությամբ: Սա կարող է օգնել սահմանափակել ձեր որոնումը ճանապարհին, երբ տներ եք փնտրում անշարժ գույքի գործակալի կամ այլ վաճառակետերի միջոցով:
- Հիշեք, որ թերագնահատված տները միշտ չէ, որ ամենաէժանն են: Դուք ցանկանում եք, որ տունը վաճառվի շուկայական արժեքից ցածր, բայց այն, որը կարելի է վերանորոգել և վերավաճառել ճանապարհին: Տարածքի ամենաէժան տունը կարող է լուրջ խնդիրներ ունենալ և ներդրումների արժանի չլինել:
- Կան որոշ նոր վեբ կայքեր շրջանի որոշ տարածքներում, որոնք կարող են ձեզ լավ տեղ տալ սկսելու համար, և նրանք որոշ ստուգումներ են կատարում ձեզ համար: BMV- ն հիանալի աշխատանք է կատարում ավտոմատացված կոմպլեկտներ վարելու և այն համեմատելու ցանկի գնի հետ, այնպես որ շուկայական արժեքից ցածր (կամ թերագնահատված) գործարքները ձեզ համար արդեն զտված են: Թեև յուրաքանչյուր գործարք մեծ գործարք չէ, այն կարող է ձեզ հիանալի տեղ տալ պոտենցիալ սեփականության վերաբերյալ ձեր հետազոտությունները սկսելու համար: Այս կայքը նաև տալիս է որոշ այլ օգտակար վիճակագրություններ, ինչպիսիք են REO- ի վաճառքը և տարածքում օրերի միջին օրերը: Նման թվերը կարող են պատկերացում կազմել այն մասին, թե ինչ է կատարվում թիրախ հարևանում:
Քայլ 3. Այցելեք ձեր շրջանի գործավարի գրասենյակ `գրավադրման գործընթացում տներ գտնելու համար:
Առգրավման գործընթացով անցնող տներն, ընդհանուր առմամբ, ավելի էժան կլինեն: Արգելափակված տները հեշտությամբ շրջվում են և չեն պահանջում լայնածավալ վերանորոգում: Հնարավոր է, որ դուք կարողանաք ուղղակիորեն առաջարկել սեփականատիրոջը, որը կարող է ավելի էժան լինել, քան անշարժ գույքի գործակալի միջոցով անցնելը: Դուք կարող եք այցելել ձեր տեղական վարչաշրջանի աշխատակազմի գրասենյակ կամ վարչական գրասենյակի գրասենյակ այն տարածքում, որտեղ դուք ցանկանում եք գնել, որպեսզի գտնեք գրավադրված տների ցանկերը:
Քայլ 1.
- Խոսեք գրասենյակի աշխատակցի հետ, թե ինչպես գտնել բռնագրավված տներ: Սովորաբար դուք փնտրում եք Վաճառքի մասին ծանուցում, Լիս Պենդենս կամ.ամկետանց ծանուցում:
- Կարող եք նաև ստուգել տեղական թերթը: Սովորաբար կա հանրային ծանուցման բաժին, որն ահազանգում է ձեզ արգելված տների մասին:
Քայլ 2. Փնտրեք տներ մեծ քաղաքներից դուրս:
Մի սահմանափակեք ձեր որոնումը ավելի մեծ քաղաքներով: Թեև քաղաքների տները ավելի շատ են վաճառվում, դուք դեռ կարող եք շահույթ ստանալ քաղաքից դուրս տներ շուռ տալուց: Սովորաբար ցածր գներով տներ կարող եք գտնել քաղաքի սահմաններից 2-3 ժամ առաջ:
- Մի գնացեք շատ գյուղական: Մեկուսացված տարածքում գտնվող ֆերմա դժվար թե վաճառվի մեծ շահույթի համար: Կպչեք փոքր քաղաքներին քաղաքների կամ ծայրամասային շրջանների մոտ:
- Հնարավորության դեպքում նայեք ափերից հեռու գտնվող տներին: Միջին արևմուտքի և հարավի քաղաքների տները շատ ավելի էժան գներ ունեն, քան արևելյան կամ արևմտյան ափերի տները:
Քայլ 3. Ստեղծեք ազդանշանային ավտոմատ համակարգ:
Եթե լավ գնով տուն եք գտնում, ցանկանում եք լինել առաջին մարդը, ով կառաջարկի առաջարկը: Սա կարող է ձեզ առավելություն տալ մրցակցությանը: Լավ գաղափար է, որ տեղադրվի ազդանշանային ավտոմատ համակարգ: Խոսեք ձեր անշարժ գույքի գործակալի հետ ազդանշանային ավտոմատ համակարգի մասին: Եթե դուք չեք աշխատում գործակալի հետ, Zillow- ի նման կայքերը, ընդհանուր առմամբ, թույլ են տալիս ավտոմատ ահազանգեր տեղադրել որոշակի տարածքում որոշակի գնի տների վերաբերյալ:
Քայլ 4. Փնտրեք տներ վաճառքի սեփականատիրոջ կողմից:
Եթե սեփականատերը պետք է տուն վաճառի արագ, նա կարող է հրաժարվել անշարժ գույքի գործակալի հետ խոսելուց: Սեփականատիրոջ կողմից վաճառքի հանված տները կարող են ավելի էժան վաճառվել: Տան սեփականատերերը կարող են չգիտեն իրենց սեփականության իրական արժեքը և թողնեն, որ այն գնով շուկայական արժեքից ցածր: Լավ գաղափար է քշել որոշ թաղամասերով, որտեղ դուք մտածում եք տներ գնելու համար: Ուշադրություն դարձրեք «Վաճառվում է սեփականատիրոջ կողմից» գրությամբ ցուցանակներին:
Քայլ 5. Խորհրդակցեք անշարժ գույքի գործակալի հետ:
Միշտ լավ գաղափար է ձեր կողքին ունենալ մասնագետ: Եթե դուք անշարժ գույքի շուկայում նոր եք, խոսեք անշարժ գույքի գործակալի հետ `տներ գտնելու մասին: Որակյալ գործակալը կարող է օգնել ձեզ ուղղել բարձր որակի, ցածր գներով տների ուղղությամբ, որոնք բավարարում են ձեր կարիքները:
- Դուք կարող եք գտնել անշարժ գույքի գործակալ առցանց կամ դիտելով դեղին էջերը: Դուք կարող եք կարդալ Yelp- ի նման կայքի գործակալի ակնարկներ `համոզվելու համար, որ նրանք ունեն ամուր հեղինակություն:
- Դուք նաև պետք է այլ մարդկանցից, ովքեր տուն են շրջել, գործակալի համար առաջարկություն խնդրեք: Անշարժ գույքի գործակալը նույնպես պետք է պատրաստ լինի ձեզ տրամադրել նախկին հաճախորդների վերաբերյալ կոնտակտային տվյալներ: Խոսեք նախկին հաճախորդների հետ և տվեք մի շարք հարցեր `համոզվելու համար, որ պոտենցիալ անշարժ գույքի գործակալը ամուր է:
3 -րդ մաս 2 -ից. Հնարավոր ներդրումների գնահատում
Քայլ 1. Այցելեք տարբեր տներ:
Մի սահմանափակեք ձեր որոնումը, երբ փնտրում եք տներ շրջելու համար: Այցելեք մի շարք տարբեր տարածքներում գտնվող տների լայն տեսականի: Կշռեք յուրաքանչյուր այցելած տան առավելություններն ու թերությունները, որպեսզի կարողանաք որոշել, թե որ տներն են արժե ձեր ներդրումները:
- Մասնակցեք ձեր ընտրած թաղամասի բազմաթիվ բաց տների: Դուք նաև պետք է խոսեք ձեր անշարժ գույքի գործակալի հետ և խնդրեք մեկ օրում շրջել բազմաթիվ տներով:
- Իմացեք, թե ինչու են տները էժան: Որոշ էժան տներ կարող են երկար վերանորոգման կարիք ունենալ կամ վատ վայրերում լինել: Այլ տները կարող են միայն փոքր վերանորոգման կարիք ունենալ և գների իջեցում ունենալ այլ գործոնների պատճառով, օրինակ ՝ սեփականատերերին անհրաժեշտ է արագ վաճառել:
Քայլ 2. Մի խուսափեք այն տներից, որոնք վերանորոգման կարիք ունեն:
Որոշ տներ կարող են ավելի ցածր գներով լինել, քանի որ դրանք վերանորոգման կարիք ունեն: Տների մեծ մասը, որոնք գտնում եք տունը շրջելիս, որոշ չափով ամրացվելու են, ուստի մի՛ խոչընդոտեք վերանորոգման աշխատանքներին: Եթե վերանորոգումը կարող է կատարվել արագ և ավելի էժան գնով, ապա տունը կարող է արժենալ ներդրումներ:
- Շատ անգամ տունը միայն կոսմետիկ վերանորոգման կարիք ունի: Վատ ներկի աշխատանքը, վատ գորգը կամ ուժեղ հոտը կարող են երկար ժամանակ շուկայում թողնել տուն: Սա կհանգեցնի տան էժանացման: Այնուամենայնիվ, նման խնդիրները բավականին հեշտ է լուծել:
- Կատարեք որոշակի հետազոտություններ ձեր սեփական նպատակների համար: Callանգահարեք տարբեր կապալառուների և հարցրեք նրանց, թե ընդհանուր առմամբ ինչ արժեն որոշակի վերանորոգումները: Դուք նաև պետք է հարցնեք տան սեփականատերերին կամ անշարժ գույքի գործակալներին, եթե կա՞ն որևէ հիմնական վերանորոգում, որը պետք է կատարվի տանը:
Քայլ 3. Շատ առաջարկներ արեք:
Լավ գաղափար է, որ շատ առաջարկներ անեք, երբ փնտրում եք տներ շրջվելու համար: Շուկան, հավանաբար, որոշ չափով մրցունակ կլինի, և դուք չեք կարողանա գնել յուրաքանչյուր տուն, որի վրա առաջարկ եք անում: Պրոֆեսիոնալները խորհուրդ են տալիս օգտագործել 100-10-1 կանոնը: Սա նշանակում է, որ դուք պետք է նայեք մոտ 100 տուն, առաջարկ անեք մոտ 10 տան վրա և վերջում փաստացի գնեք 10 -ից 1 տուն:
- Մի վախեցեք առաջարկներ անել այն տների համար, որոնք ձեր առաջին ընտրությունը չեն: Ամեն դեպքում, ձեր հայտերի մեծ մասը կընկնի: Եթե ավարտեք տունը, որը ձեր առաջին ընտրությունը չէր, միևնույն է, կարող եք առավելագույնս օգտվել գնումներից:
- Այնուամենայնիվ, մի՛ արեք առաջարկներ այն տներում, որոնց մասին գիտեք, որ չեք ցանկանում: Օրինակ, շատ վատ հարևանությամբ գտնվող տունը, հավանաբար, արժանի ներդրում չէ: Առաջարկներ կատարեք միայն այն տների համար, որոնց թվում եք, որ կարող եք ապրել կողքով շրջվելիս:
3 -րդ մաս 3 -րդ. Խոսելով գնումներ կատարելու մասին մասնագետների հետ
Քայլ 1. Տնային ստուգում անցկացրեք այն գույքի վրա, որը դուք մտադիր եք գնել:
Երբեք գույք մի գնեք ՝ առանց ժամանակին տան ստուգում անցկացնելու: Վարձեք որակյալ տնային տեսուչ, որը կգնահատի տունը, նախքան առաջարկություն անելը:
- Տնային տեսուչը կլինի չեզոք երրորդ կողմ, որը շահագրգռված չէ նվազագույնի հասցնել վնասը վաճառքի համար: Նա ձեզ կտեղեկացնի, թե որքան աշխատանք է անհրաժեշտ տանը:
- Փոքր վերանորոգման կարիք ունեցող տունը հիանալի ներդրում է, եթե ցանկանում եք տուն շուռ տալ: Տունը, որը հիմնանորոգման կարիք ունի, այնուամենայնիվ, գուցե չարժե ձեր ժամանակի և գումարի համար:
Քայլ 2. Խոսեք փաստաբանի հետ:
Եթե դուք ինքներդ իրավաբանական կրթություն չունեք, երբեք չպետք է տուն գնեք ՝ առանց անշարժ գույքի փաստաբանի հետ խոսելու: Տուն ձեռք բերելու համար կան բազմաթիվ փաստաթղթեր և պայմանագրեր: Անշարժ գույքի որակավորված փաստաբանը ձեզ ուշադիր խորհուրդ կտա և թույլ չի տա ձեզ վատ գնման որոշումներ կայացնել:
- Անշարժ գույքի փաստաբան կարող եք գտնել առցանց կամ տեղական դեղին էջերում: Դուք նաև պետք է խոսեք ընկերների կամ գործընկերների հետ, ովքեր շուռ են տալիս տները և ուղեգիր խնդրում:
- Միշտ փաստաբան վարձելուց առաջ կարդացեք ակնարկներ `համոզվելու համար, որ դուք ընտրում եք ամուր համբավ ունեցող մեկին:
Քայլ 3. Ստացեք վերանորոգման ծախսերի գնահատականներ տարբեր մասնագետներից:
Դուք ցանկանում եք համոզվել, որ վերանորոգման արժեքը չի գերազանցում տան վերջնական շահույթը: Callանգահարեք ձեր տարածքում գտնվող տարբեր լիցենզավորված կապալառուների: Ասացեք նրանց, թե ինչ տեսակի վերանորոգման կարիք ունեք և նրանցից գնահատականներ խնդրեք: Մոտավորապես հաշվարկեք, թե որքան կլինի վերանորոգման ընդհանուր արժեքը:
- Որոշ կապալառուներ չեն տրամադրի անվճար նախահաշիվ, եթե դուք չեք պատկանում գույքին, եթե նրանց հետ արդեն աշխատանքային հարաբերություններ չունեք: Որոշ դեպքերում ձեզանից կարող է պահանջվել վճարել մի փոքր վճար ՝ ձեր սեփականությունը չունեցող գույքի վերանորոգման նախահաշիվ ստանալու համար:
- Callանգահարեք տարբեր վայրեր և փնտրեք ամենացածր գները: Այնուամենայնիվ, դուք պետք է կարդաք ակնարկներ առցանց և զրուցեք այլ հաճախորդների հետ ՝ նախքան կապալառու ձեռք բերելը:
- Եթե կան փոքր վերանորոգումներ, օրինակ ՝ վատ ներկման աշխատանք, մտածեք դրանք ինքներդ կատարելու մասին: Սա կարող է ձեզ որոշակի գումար խնայել տունը շրջելիս:
Քայլ 4. Crռճռացրեք որոշ թվեր `պարզելու համար, թե որքան առաջարկել տան համար:
Դուք կցանկանաք համոզվել, որ ձեր գնած ցանկացած տուն կարող է շահույթ ունենալ: Հասկանալու համար, թե որքան պետք է առաջարկեք, դուք պետք է մի քանի պարզ մաթեմատիկա կատարեք: Ձեր անշարժ գույքի գործակալը և փաստաբանը պետք է կարողանան օգնել ձեզ գնահատել որոշակի ծախսեր, ինչպես նաև ձեր գույքի վաճառքի վերջնական գինը:
- Ձեզ հարկավոր կլինի այն, ինչ կոչվում է «Վերանորոգումից հետո արժեք» (ARV): Սա այն գինն է, որով գույքն ի վերջո կվաճառվի, և ձեր գործակալը կարող է պարզել այս գինը ձեզ համար ՝ ուսումնասիրելով հարևանության վերջին վաճառքները:
- Դուք ցանկանում եք, որ ARV- ն լինի ձեր տան համար վճարվող գումարի մոտ 70% -ը: Բազմապատկեք ARV- ն 0.7 -ով `պարզելու համար, թե որքան պետք է վճարեք տան համար: Օրինակ, $ 200,000 ARV ունեցող տունը չպետք է գնել ավելի քան $ 140,000 -ով, եթե այն վերանորոգում չի պահանջում: Այնուամենայնիվ, դուք պետք է նվազեցնեք վերանորոգման արժեքը: Եթե ձեր տունը պահանջում է 40 000 դոլար արժողությամբ վերանորոգում, մի գնեք այն ավելի քան 100 000 դոլարով:
Քայլ 5. Բանակցեք վաճառողի հետ:
Դուք միշտ պետք է բանակցեք նախքան վերջնական գինը կարգավորելը: Եթե բանակցում եք վաճառողի հետ, գուցե նույնիսկ ավելի ցածր գին ստանաք, քան ցանկանում էիք սկսել: Մի ընդունեք վաճառողի պահանջած առաջին գինը, հատկապես, եթե այն ավելի բարձր է, քան ձեր հաշվարկած առավելագույն գինը:
Այստեղ է, որ ձեռնտու է շատ առաջարկներ անելը: Եթե դուք կարծես պատրաստ եք բաց թողնել վաճառքը, վաճառողը, ամենայն հավանականությամբ, կզիջի ձեր առաջարկին:
Տեսանյութ - Այս ծառայությունից օգտվելով ՝ որոշ տեղեկություններ կարող են կիսվել YouTube- ի հետ:
Խորհուրդներ
- Միշտ պատվիրեք տիտղոսի ամբողջական որոնում ՝ նախքան անշարժ գույքի համար կանխիկ գումար վճարելը: Հակառակ դեպքում, գուցե ստիպված լինեք դատական պայքար մղել ձեր ներդրումները հետ ստանալու համար, եթե տիտղոսը չի կարող օրինականորեն փոխանցվել:
- Տիտղոսի հստակեցման համար կարող է տևել 2 շաբաթից մինչև մեկ տարի: Համոզվեք, որ գոյություն ունի վերնագրի անսպասելիություն, որպեսզի կարողանաք չեղյալ համարել, եթե վերնագրի զեկույցում մտահոգիչ նյութեր կան: Եթե հնարավոր է մաքրել այս տարրերը, ապա կարող եք շարունակել, բայց եթե ոչ, ապա կարող եք հետ կանգնել:
- Եթե դուք վերջնականապես կորցնում եք տունը շուռ տալու համար, ինչը հազվադեպ չէ, ապա գուցե ցանկանաք վարձակալել տունը մեկ կամ երկու տարով, որպեսզի դրանից լրացուցիչ գումար վաստակեք ՝ վաճառելուց առաջ:
